穗建规字〔2023〕2号
广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造合作企业引入及退出指引的通知
各有关单位：
《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
广州市住房和城乡建设局
2023年1月19日
广州市旧村改造合作企业引入及退出指引
第一章 总则
第一条为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，通过合作企业引入优质的产业、教育和医疗等资源，增强城市产业核心竞争力和综合服务能力，推动城市高质量发展，促进老城市焕发新活力，结合本市实际，制定本指引。
第二条我市旧村全面改造合作企业的引入及退出，适用本指引。
第二章 合作企业引入
第三条各区政府指导村集体开展旧村改造合作企业引入工作，具体的工作流程按照《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）执行。
第四条村集体在属地街道办事处（镇政府）指导下制定公开引入合作企业的招商文件。招商文件应对合作企业的开发能力、资金实力、产业导入、历史文化保护、树木保护、城市服务等方面提出具体要求。鼓励村集体聘请律师事务所担任招商阶段的法律顾问，提供招商文件法律辅助等服务。招商文件应征询属地街道办事处（镇政府），区城市更新、规划和自然资源、商务、产业、教育、卫生健康、文化旅游等部门意见，区政府统筹组织相关部门给予指导。
第五条各区政府应加强旧村改造中产业引入的前瞻性谋划，注重市、区产业规划衔接，提前做深做实旧村改造的产业规划，引导产业聚集，重点指导合作企业引进新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药、都市消费工业、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业，吸引先进制造业的总部或研发平台落户，或者引进具有关键技术和先进工艺，能创新产品和管理模式促进本地传统产业转型升级的企业。
第六条合作企业应具备与改造地块相匹配的建设能力和经验，最低应满足以下要求：
（一）从事房地产开发经营3年以上；
（二）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；
（三）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；具有完善的质量保证体系。
合作企业本身或者其全资子公司的竣工房屋建筑面积、人员可以计入该企业数据范围。
第七条合作企业应具备与改造地块相匹配的资金实力：
（一）企业总资产：改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于100亿元，企业净资产不低于30亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元，企业净资产不低于50亿元；合作企业本身或者其全资子公司的资产可以计入该企业数据范围。
（二）企业信誉好，征信记录良好。
第八条鼓励合作企业导入与改造地块相匹配的产业（非房地产业），承诺引入产业类型、企业行业地位和数量的竞选企业在招商过程中可予以适当加分或者其他条件相同情况下予以优先。
第九条合作企业引入产业的经济效益要求。
合作企业引入产业的达产营业收入、税收等经济指标原则上不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%。各区政府对旧村改造引入企业经济效益已经有明确规定的可按其规定执行。
引入产业企业类型、地位、数量择优条件和经济效益的具体要求，由区政府组织区城市更新部门、产业主管部门、招商部门综合考虑具体旧村改造地块的产业定位、区域位置、可建建筑面积等因素提出方案后指导村集体纳入招商文件。
第十条合作企业按照规划配建的产业空间也可以由各区政府统筹引入产业。
第十一条对于具备突出产业布局或者产业导入能力（非房地产业），但没有相应房地产开发能力和经验的企业，可以与具备本指引第六条房地产开发能力和经验的企业组成联合体参与旧村改造竞选。
第十二条各区政府要切实加强合作企业引入的指导，完善产业招商政策，鼓励给予引入的高新产业企业一定的优惠。做好产业导入服务，科学开展产业项目招前预测评估和招后绩效评价工作。
第十三条市教育和卫生健康部门结合旧村改造明确优质中学和三级医院布点，指导各区政府做好优质中学和三级医院规划并按程序纳入法定规划。合作企业应按照法定规划配建学校和医院及其配套设施。
第十四条配建的学校和医院及其配套设施应优先建设，建成后移交政府统筹使用。招商文件也可以明确合作企业按以下要求引入教育、医疗资源：
（一）通过引入基础教育国内优质学校、重点大学附属学校，本地优质学校举办分校、委托管理薄弱学校，培育新的优质学校等多种途径扩大基础教育优质资源供给；
（二）医疗资源需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院、广州地区优质医疗资源或者国内外知名医院。
第十五条引入合作企业的发布招商公告日期距提交竞选文件截止日期，不得少于30个自然日。
第三章 改造协议签订
第十六条村集体引入合作企业后，双方签订合作协议，约定复建安置资金缴存、复建安置地块建设和移交、融资地块建筑面积分配等改造事宜，各区可结合本区实际情况确定具体内容。
已完成招商的项目，在项目实施方案正式获批之日起三个月内，区政府或其指定区城市更新、产业、教育、卫生健康、商务等监管涉及的部门和属地街道办事处（镇政府）共同与合作企业签订监管协议，明确旧村改造中教育、医疗等公共设施的建设、移交或者运营要求，按照招商文件要求和合作企业的竞选承诺明确导入产业企业类型、数量和经济效益、达产时间、达产标准等具体要求，约定银行履约保函缴交及有关违约赔偿、启动索赔等事宜。
第十七条招商文件、合作协议和监管协议应明确合作企业违约责任和退出的情形。具体包括但不限于以下退出情形：
（一）合作企业在项目公开引入过程中，提供虚假信息骗取项目资格，经行业监管部门查证属实的；
（二）项目签订合作或监管协议后，合作企业未按协议及时、足额履行复建安置资金缴存和履约保函缴交义务的；
（三）合作企业在改造期内擅自终止合作协议，放弃投资建设的，或者未经批准擅自转让项目公司股权。
（四）因人力、物力、资金不到位等合作企业原因，项目拆迁或者施工滞后约定工期节点2个月以上，区政府或其指定的单位（包括区属部门或属地镇街，以下同）对合作企业限期整改，在规定时间内仍不整改或整改未达要求的；
（五）合作企业未按照协议约定的时间引入产业、教育、医疗资源，或者引入相关资源经核实未达到相关协议要求的。
第四章 合作企业监管和退出
第十八条村集体和合作企业按照合作协议的约定推进项目的实施，村集体及时掌握合作企业遵守和履行合作协议的情况。合作企业与村集体签订合作协议后可设立项目公司负责旧村改造项目具体实施。
第十九条区政府或其指定的单位按照监管协议对应内容，加强事中、事后监管，确保合作企业履约。区政府或其指定的单位可根据合作企业违约的情况和协议约定条款，启动银行保函索赔程序，将结果通报市住房城乡建设、规划和自然资源部门，并按照《广州市公共信用信息管理规定》（市政府令第166号）规定予以处理。
第二十条合作协议应当对项目公司向第三方转让股权的条件、流程、比例进行约定。项目公司股权发生转让的，区政府或其指定的单位应加强对村集体的指导和对合作企业的监督。合作企业应确保改造项目公司股权变更后不影响合作协议和监管协议的履行。
第二十一条合作企业承诺引入产业的，合作企业应在承诺的时间内与拟引入的产业实体签订引入协议，协议约定双方承担责任。合作企业引入的产业实体应于协议约定的时间内设立（或从市外迁入）产业项目公司（或其他运作实体、民办非企业单位，不含市内、区内迁移企业，不含房地产企业）。
第二十二条合作企业不按照承诺在规定的时间内引入产业、教育、医疗等资源，或者引进产业竣工投产后，经区产业部门核实产出效益指标未达到监管协议约定要求的，或者引入的教育、医疗等资源经区教育、卫生健康部门核实未达到监管协议约定要求的，追究合作企业的违约责任，并按协议约定进行处理。
第二十三条对于合作企业违反合作协议符合退出条款的，由村集体按合作协议启动合作企业退出程序，并及时向区政府或其指定的单位报告；对于合作企业违反监管协议符合退出条款的，区政府或其指定的单位按监管协议启动合作企业退出程序。退出程序按照本指引第二十五、二十六、二十七条执行。
第二十四条由于国家法律法规和政策变化，城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，改造方式或模式变更等原因，导致旧村改造项目无法继续实施的，合作企业可分别向村集体和区政府或其指定的单位申请启动合作企业退出程序。
第二十五条区政府或其指定的单位收到启动合作企业退出程序报告或者申请后，组织区相关部门、属地镇街和村集体进行研究，充分评估合作企业退出导致的维稳、涉诉和赔偿风险。对于已经实施动迁或存在其他复杂情况的项目，经研究后确认合作企业退出的，区政府或其指定的单位组织区相关部门、属地镇街和村集体共同制定合作企业退出专项工作方案，工作方案应对已拆迁房屋村民临迁安置、已实施成果确认、资金投入清算、合作协议和监管协议终止、违约责任追究、项目后续实施、合作企业合理补偿等事项做出妥善安排。
第二十六条经研究后确认合作企业退出的，由区政府或其指定的单位与合作企业协商终止监管协议，形成终止监管方案，并指导村集体与合作企业协商终止合作协议。村集体与合作企业协商形成终止合作方案，方案经村集体按程序表决通过后抄送属地镇街、区政府或其指定的部门。终止协议双方协商不成的，可依法申请仲裁或提起诉讼。合作企业按照协商一致的终止监管、合作方案有序退出改造。
第二十七条经研究后确认合作企业退出，改造工作尚未完成的旧村，区政府或其指定的单位指导村集体启动新的合作企业遴选工作，对退出合作企业的投入进行清算并按照协议约定予以合理补偿。
第二十八条重新选择合作企业应采取公开方式，但经研判因合作企业失信、资金断链、破产等难以履约，可能出现村民生命财产重大损失、维稳等紧急情况，区政府采取预防和应急补位措施的除外。
第五章 附则
第二十九条在不与本指引发生冲突的前提下，各区政府及其城市更新相关职能部门可结合本区实际情况制定合作企业引入和退出实施细则或工作指引，报市城市更新领导小组办公室备案。
第三十条本指引施行前已经村集体表决通过和区政府审议通过的招商文件不适用本指引第二章合作企业引入的内容。
本指引施行前正在招商或者已完成招商但尚未签订合作协议或者监管协议的，招商文件和竞投文件中关于改造协议签订、监管和企业退出有明确约定或承诺的，按照招商文件和竞投文件执行，招商文件和竞投文件中未明确约定或承诺的，可以参照本指引执行。
本指引施行前已签订合作协议或者监管协议，协议中关于改造监管和企业退出有明确约定的按照原协议执行；协议中未明确的，可以参照本指引执行。
第三十一条本工作指引自印发之日起施行，试行二年。《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）同时废止。