番府〔2025〕39号

各镇政府、街道办事处，区府直属各单位：

　　《番禺区化龙镇柏堂村（地围片）城中村改造项目征收补偿安置方案》业经区政府常务会议审议原则同意，现印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请径向区城市更新局反映。

　　广州市番禺区人民政府

　　2025年7月31日

番禺区化龙镇柏堂村（地围片）城中村

改造项目征收补偿安置方案

　　第一章  总则

　　第一条  制定依据。为加强征收补偿安置管理，维护被征收土地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的合法权益，保障番禺区化龙镇柏堂村（地围片）城中村改造项目顺利推进，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省土地管理条例》《广州市城中村改造条例》《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》《番禺区农民集体所有土地征收补偿办法》等相关规定，结合我区实际，制定本方案。

　　第二条  适用范围。本方案适用于番禺区化龙镇柏堂村（地围片）城中村改造项目集体土地征收补偿安置工作。本项目范围内的国有土地上房屋征收补偿安置方案按《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等规定另行制定。

　　第三条  职责分工。

　　（一）区征地办负责组织实施本项目征收土地工作。

　　（二）区城市更新局负责统筹组织本项目推进工作。

　　（三）区规划和自然资源分局负责本项目征收土地具体管理工作。

　　（四）发展改革、公安、财政、人力资源社会保障、生态环境、住房城乡建设、农业农村、林业和园林、城市管理、统计等有关行政主管部门按照各自职责协同推进本项目相关工作。

　　（五）化龙镇政府负责具体实施本项目的征收土地补偿及安置工作，具体包括组织基础数据调查，协助开展拟征收农民集体所有土地、房屋及其他地上附着物和青苗等详查工作，与被征收土地的所有权人、使用权人及其他相关权利人协商补偿和安置事宜，签订征收补偿安置协议，制订、实施安置房分配方案，开展社会稳定风险评估等事项。

　　（六）项目改造主体负责配合实施本项目的征收土地补偿及安置工作，具体包括：

　　1.配合基础数据调查，协助开展拟征收农民集体所有土地、房屋及其他地上附着物和青苗等详查工作，配合与被征收土地的所有权人、使用权人及其他相关权利人协商补偿和安置事宜，配合签订征收补偿安置协议，配合制订、实施安置房分配方案，配合开展社会稳定风险评估，协助制订征地补偿安置方案等事项。

　　2.筹集城中村改造资金，申请和偿还城中村改造专项借款等政策性资金。

　　3.本项目安置房、职责范围内的基础设施和公共配套设施建设，并承担全部建设过程的各项工作。

　　第二章  征收土地补偿

　　第四条  征地补偿费用类别及标准。征收土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、房屋补偿费、其他地上附着物及青苗补偿费等。相关补偿标准和奖励费按照我区农民集体所有土地征收补偿政策规定执行。

　　第五条  留用地。因征收土地产生的经济发展留用地，按照我区农民集体所有土地征收补偿政策规定执行。

　　第三章  征收土地上房屋补偿

　　第六条  房屋征收补偿对象。

　　对被征收房屋享有所有权等权利的单位和个人，属于集体土地上房屋的征收补偿对象。

　　房屋包括农村住宅房屋、农村非住宅房屋、农村集体经济组织物业。

　　房屋的集体土地所有权证、集体土地使用权证、宅基地使用证、房地产权证、不动产权证或者登记证明，用地、建房批准文件（包括相关主管部门核发的农村村民住宅施工标志牌、信息牌或经备案文件等），以及人民法院、仲裁机构生效的法律文书等，可作为补偿、安置相关依据。

　　第七条  农村住宅房屋补偿安置方式。

　　征收土地涉及农村住宅房屋的补偿安置方式包括货币补偿（弃产）、复建安置两种方式。

　　住宅房屋被补偿人选择货币补偿（弃产）的，应当向被补偿人支付房屋补偿费、区位补偿价、搬迁费、临时安置费，对于在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议及搬迁的给予搬迁奖励费。货币补偿（弃产）补偿金额的计算公式为：被征收房屋重置单价×房屋补偿面积（不含超出部分建筑面积）＋区位补偿单价×征收部门核定的土地补偿面积＋搬迁费＋临时安置费+搬迁奖励费（如有）。其中，区位补偿单价是指本项目被征地范围内房屋所占土地使用权价值，按该项目被征地所在区域用地基准地价级别价的50%计算。

　　住宅房屋被补偿人选择复建安置的，采取补偿与安置分开的方式，先按照被征收房屋的重置价给予补偿，再按条件核定复建安置指标后由被补偿人以安置房回购价选房安置。

　　第八条  农村住宅房屋补偿。住宅房屋被补偿人选择复建安置的，应当向被补偿人支付房屋补偿费、搬迁费、临时安置费；在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议及搬迁的，给予搬迁奖励费。

　　（一）房屋补偿费按照建筑物重置价标准（详见附件1）执行。对于补偿标准低于1800元/平方米的房屋，按1800元/平方米予以补偿。房屋补偿面积（不含超出部分建筑面积）具体要求如下：

　　1.存在以下情况之一的，按完全产权补偿额予以补偿：

　　（1）房屋持有合法权属证书的，按权属证书登记的建筑面积予以补偿。

　　（2）房屋已办理合法报建、改建手续、取得相关主管部门核发的农村村民住宅施工标志牌、信息牌或经备案的，按取得相关手续时现状房屋中的准建建筑面积部分予以补偿；超出部分建筑面积按照1200元/平方米补偿材料费，但政府相关部门依法认定不予补偿的除外。

　　（3）1987年1月1日前（不含本数）已建成的无产权证房屋，至今未扩建或改建的，按现状房屋的建筑面积补偿。

　　2.存在以下情况的，按完全产权补偿额的95%予以补偿：

　　1987年1月1日至发布征地预公告日期间建成的房屋，符合“一户一宅”（本方案所述的“一户一宅”均指按照附件2《计户原则》规定的农业户或视作户在本村有建成住宅房屋或有未建住宅用地），建房用地经柏堂村委会及化龙镇政府认定作为住宅用途并能提供相关依据的，按现状房屋中符合建房当时我区村民房屋建设标准的建筑面积予以补偿；超出部分建筑面积按照1200元/平方米补偿材料费，但政府相关部门依法认定不予补偿的除外。

　　3.存在以下情形之一的，不予补偿和安置：

　　（1）征收土地预公告发布后违法新建的房屋或违法加建、改建、扩建的房屋部分。

　　（2）经政府相关部门依法认定不予补偿的房屋。

　　（二）搬迁费按每栋住宅房屋5000元的标准核算（包含临迁和回迁两次搬迁费）。被补偿人应当在补偿安置协议约定的搬迁期限内完成搬迁并将房屋交付化龙镇政府。属于征收范围内的被补偿人应当在规定的期限内到化龙镇政府办理补偿登记，并提供被征收房屋有关的合法证件。

　　（三）在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议及搬迁的，给予搬迁奖励费，按每栋住宅房屋20000元予以奖励。

　　第九条  农村非住宅房屋补偿。

　　征收农村非住宅房屋（不包括农村集体经济组织物业），应当向被补偿人支付房屋补偿费、搬迁费、停产停业损失补偿（如有）。

　　房屋补偿费和搬迁费按照评估价确定，评估时点为征地补偿安置公告发布之日。

　　因征收土地造成农村非住宅房屋停产停业损失的，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。

　　第十条  农村集体经济组织物业补偿。

　　农村集体经济组织和村委会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物和公共设施及其他具有合法产权的农村集体经济组织物业，可以按照“拆一补一”的原则复建安置或者产权调换。公共建筑物和公共设施作为集体物业，与安置区统一规划，建成后交由农村集体经济组织管理。

　　不具备复建安置和产权调换条件的，给予货币补偿，包括房屋补偿费、搬迁费、停产停业损失补偿（如有）。房屋补偿费和搬迁费按照评估价确定，评估时点为征地补偿安置公告发布之日。因征收土地造成停产停业损失的，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。

　　为鼓励农村集体经济组织加快配合完成土地征收工作，在规定期限内签订土地征收补偿协议的，作为奖励，农村集体经济组织可按建安成本价回购安置区的配套商业，具体回购数量根据本项目实际情况确定。其中，建安成本价依据综合建安单价确定，具体由化龙镇政府另行核算公布；具体回购数量不得超过安置区配套商业总量，也不得超过原有被拆除的村集体物业建设总量，具体由化龙镇政府核定。

　　第四章  农村住宅房屋复建安置

　　第十一条  复建安置的资格条件。本项目征地预公告发布之日前，被补偿人符合第十二条规定核定复建安置指标情形的，有权获得安置。

　　第十二条  复建安置指标的核定。复建安置指标为安置房的建筑面积（单位：平方米），被补偿人可凭经核定的复建安置指标以回购价购买安置房。住宅房屋（或住宅用地）的复建安置指标核定方式具体如下:

　　（一）有合法产权房屋的被补偿人可选择如下方法之一核定安置指标：

　　1.按证载的建筑面积等面积核定安置指标。

　　2.对120平方米以内证载用地面积，按其3倍加20平方米核定安置指标；超出部分的证载用地面积，按其80%的3倍核定指标。

　　户籍不在本村的被补偿人如选择本项第2点方法核定安置指标，每户核定安置指标总计不超过280平方米。

　　（二）对符合本方案第八条第（一）项第1、2点情形但没有合法产权的住宅房屋的被补偿人，属于户籍在本村的村民，在符合“一户一宅”的前提下，按照每户（本方案中如无特别说明的，均指农业户或视作户）每宅用地面积（含建基面积，且不超过120平方米；政府或村规定的街巷用地面积及建房退缩部分不计算在内）的3倍加20平方米核定安置指标。

　　（三）符合本条第（一）（二）项情形的住宅房屋，如果每个农业户所核定的安置指标少于户内人口每人50平方米标准的，可按户内人口每人50平方米的标准核定安置指标（该户内人口仅指具有本村农村集体经济组织成员资格人员及其户内的父母、配偶、子女）。

　　（四）符合本条第（一）（二）项情形的住宅房屋，如果每个农业户所核定的安置指标加奖励指标不足280平方米标准的，可以按安置房的建安成本价购买至280平方米。建安成本价依据综合建安单价确定，具体由化龙镇政府另行核算公布。

　　符合本条第（一）（二）项情形的住宅房屋，如果每户所核定的安置指标超过280平方米标准的，超过280平方米的部分不予复建安置，该部分安置指标可交给补偿人回收或选择房票安置（作为货币补偿的补充形式）。房票安置的票面金额由基础补偿金额、房屋征收奖励和政策性奖励构成，不包含临时安置费，具体规则另行制定。被补偿人可以选择以下方式之一使用房票：

　　1.按照市、区政策规定使用房票购买新建商品房或我区政府性房源。

　　2.房票可由化龙镇政府组织在本项目被补偿人之间转让且限转一次，具体办法另行规定。

　　房票到期未使用的，扣除相应政策性奖励后，被补偿人向房票核发部门申请兑换成货币。

　　（五）符合应当补偿情形，在本村有未建住宅用地（无住宅房屋）且户籍在本村的村民，按以下方法核定安置指标：

　　对于在旧村固化线范围内，有相关的土地来源证明、属村庄建设用地、未侵占集体公共用地、使用权和范围无争议的未建住宅用地，经公示无异议的，由柏堂村委会及化龙镇政府审核确认后，在符合“一户一宅”的前提下（户须为农业户），在扣除应退缩的面积后（应退缩的面积指因河涌、道路和公共设施要求退缩面积，但不包括留巷退缩和建房退缩），按其剩余面积的80%核定安置指标，每个农业户核定安置指标总计不超过120平方米。

　　（六）符合应当补偿情形，户口不在本村但祖籍在本村且在本村只有一间住宅房屋的被补偿人，可参照本条第（一）（二）项情形核定安置指标，每户核定安置指标总计不超过280平方米。已有合法权属证书的，可按合法权属证书登记的建筑面积总和核定安置指标。

　　（七）被补偿人选择安置房户型时，因补平户型面积需要，所选总建筑面积超出复建安置指标的部分不得超过10平方米，按照本条第（四）项相关内容以建安成本价购买安置房的被补偿人除外。

　　（八）厨房、厕所等附属房屋只能与其主体房共同视为一处房产，不能单独获得安置指标。

　　第十三条  安置房回购价格。

　　复建安置指标小于等于房屋补偿面积（不含超出部分建筑面积）的部分，按4000元/平方米回购安置房；复建安置指标大于房屋补偿面积（不含超出部分建筑面积）的部分，以及未建住宅用地所核定的复建安置指标，按5000元/平方米回购安置房；属于补平户型面积的部分，按5000元/平方米购买。

　　安置房建成后，实测总建筑面积小于被补偿人所选安置房户型总建筑面积的，应退回被补偿人实际支付的差额面积部分的安置房回购款〔不含第十八条第（二）项规定的奖励费〕；实测总面积大于被补偿人所选安置房户型总建筑面积的（含补平户型面积），不再另行收取费用。

　　第十四条  安置指标的回收。被补偿人可将复建安置指标交给补偿人回收，回收价格为7000元/平方米。

　　被补偿人在明确选择户型后，剩余指标小于安置区最小户型且无法补平户型面积的，可将剩余指标交给补偿人按回收价进行回收；也可选择将此部分指标转让给其他被补偿人。

　　第十五条  安置房建设标准和管理。安置房为带装修房。安置区的物业管理费用由被补偿人自行承担，物业管理具体规则由化龙镇政府另行明确。

　　第十六条  安置房选房规则。被补偿人以核定的安置房面积选房安置，具体选房规则由化龙镇政府另行制定。

　　第五章  临时安置

　　第十七条  临时安置费。

　　被补偿人选择复建安置方式的，临时安置费的计算时间从被补偿人签订房屋征收补偿安置协议且交出被征收房屋之日起至化龙镇政府送达回迁书面通知之日后3个月止。自签订房屋征收补偿安置协议且交出被征收房屋后被补偿人一次性获得18个月临时安置费，期满后被补偿人按季度领取临时安置费。被补偿人选择货币补偿（弃产）方式的，一次性给予3个月临时安置费。如果补偿人已兑现了部分安置指标（提前安置或指标回收）的，被补偿人的临时安置费按相应比例扣减。

　　按照第十二条第（四）项规定选择房票安置部分的安置指标，相应的临时安置费按房票使用期限（18个月）进行发放。房票使用期满后，被补偿人总临时安置费按相应比例扣减。

　　临时安置费按照本方案第八条第（一）项第1、2点确定的房屋建筑面积计算，标准为20元/平方米/月。临时安置费每月不足2000元的，按2000元支付。

　　第十八条  其他签约奖励。被补偿人选择复建安置且在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议及搬迁的，除可以按照第八条规定给予搬迁奖励费外，还可获得以下奖励：

　　（一）每户20平方米复建安置奖励指标，回购价为5000元/平方米。

　　（二）奖励费2500元/平方米，按照实际回购安置房建筑面积（含补平户型面积和奖励指标）核算，弃产、指标回收、房票安置以及按照第十二条第（四）项规定以建安成本价购买安置房的部分不享受该奖励。该奖励费不单独发放，仅在安置房建成办理回购手续时用于核减回购价。

　　（三）临时安置费提高5元/平方米/月。

　　（四）每个农业户可免费获得或以优惠价格购买1个车位，具体规则由化龙镇政府另行制定公布。

　　（五）以签订房屋征收补偿安置协议时段先后确定选购顺序，先签约，先选房，具体以选房规则为准。签约时段由化龙镇政府另行制定公布。

　　未建住宅用地被补偿人选择复建安置且在规定时限内签订征收补偿安置协议的，仅可按本条第（一）（二）（五）项规定获得奖励，不享有第八条规定的搬迁奖励费及本条第（三）（四）项的奖励。

　　第六章  其他规定

　　第十九条  “住改商”房屋的处理。已取得营业执照的“住改商”房屋，除按照上述规定给予补偿及安置外，另按照实际经营房屋建筑面积，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。

　　第二十条  “产权纠纷”房屋的处理。征收有产权纠纷的房屋，在规定的期限内纠纷未能解决的，由区征地办依法组织征收。征收前化龙镇政府应当向公证机构办理被征收房屋的证据保全和征收补偿费的提存公证。

　　第二十一条  资金管理。被补偿人选择回购安置房的，其房屋补偿款由化龙镇政府统一存入以被补偿人的名义开设、由化龙镇政府共同监管的专用账户，监管的房屋补偿款产生的利息按照存款利率结算归被补偿人。待安置房建成办理回购手续时，按“多退少补”的原则对被补偿人进行结算。

　　第二十二条  相关税费。安置房增值税、首笔物业维修基金及其他税费纳入本项目成本，具体由区征地办负责组织支付。

　　第二十三条  房屋的拆除。被补偿人自行搬迁完毕后须将房屋交由化龙镇政府安排拆除，被补偿人不能自行拆除房屋。

　　第七章  附则

　　第二十四条  本方案未明确内容根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《番禺区农民集体所有土地征收补偿办法》等有关规定执行。

　　第二十五条  本方案由区城市更新局负责解释。

　　第二十六条  本方案自印发之日起施行。

　　附件：1.建筑物重置价标准表

　　          2.计户原则

附件1

　　建筑物重置价标准表

附件2

　　计户原则

　　一、农业户

　　农业户是指本项目的征地预公告或建设通告发布之日零时前在当地公安户籍管理机关及在本村委会登记在册的常住户。

　　二、视作户

　　（一）在被征地范围内有房屋的农业户内，符合如下条件之一的可视为“一户”（视作户），但不计作农业户：

　　1.已婚夫妇及其未满18周岁的子女。

　　2.本项目的征地预公告发布之日零时前年满18周岁的未婚村民。

　　3.本项目的征地预公告发布之日零时前已离异或丧偶未再婚的村民及其抚养的未满18周岁的子女。

　　（二）家庭属于本次征收范围的在校就读大中专生和现役军人，且年满18周岁，并享受农业户口待遇的，可视为“一户”（视作户）。

　　（三）在本次征收范围内，没有已经建成房屋的农业户不能产生视作户。

点击查看相关政策解读：《番禺区化龙镇柏堂村（地围片）城中村改造项目征收补偿安置方案》政策解读