为规范南沙区房地产企业宣传行为，防范法律风险，维护市场秩序，保障消费者权益，根据《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国反不正当竞争法》《房地产广告发布规定》《网络反不正当竞争暂行规定》《商品房销售明码标价规定》《广州市房屋交易监督管理办法》等法律法规及政策文件，制定本指引，并随着法律法规和监管政策的变化，进行动态调整。
一、适用范围
在本区行政区域内，房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构直接或者间接地推销房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的商业广告和其他宣传活动，适用本指引。
二、宣传合规核心原则
（一）真实性。所有宣传内容（含广告、销售说辞、沙盘、宣传物料等）必须真实、准确，不得虚构或夸大事实。
（二）合法性。严格遵守相关法律法规，不得发布违法广告或使用违规宣传手段。
（三）明确性。关键信息（如价格、配套、学区等）需清晰表述，避免模糊或误导消费者。
（四）诚信性。杜绝虚假承诺，确保宣传内容与项目实际规划、建设进度及政府审批文件一致。
三、禁止性宣传行为（负面清单）
（一）下列情形的房地产项目，不得发布广告及进行营销宣传
1.在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。
2.在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。
3.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
4.预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。
5.权属有争议的。
6.违反国家有关规定建设的。
7.不符合工程质量标准，经验收不合格的。
8.法律、行政法规规定禁止的其他情形。
（二）学位房宣传
1.严禁含有能够为入住者办理升学的承诺。
2.不得将“规划中”或未确定的学校作为确定配套进行宣传。
（三）规划与配套宣传
1. 不得对未确定的规划内容（如地铁线路、公园等）进行夸大或误导宣传。
2.广告中禁止适用“XX分钟到达……”等时间表述项目位置（应以实际距离描述）。
（四）投资宣传
1.禁止使用“升值保障”“投资回报率XX%”“房价必涨”等承诺投资回报的表述。
2.广告中不得出现融资或者变相融资的内容。
（五）价格表述
1.对取得预售许可或办理现房销售备案的商品房项目，需严格按照申报价格明码标价销售，不得价外加价。
2.不得虚构“原价”“原售价”等价格标示误导购房者，有价格优惠情形的，可表述为“优惠前价格”。
3.对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格，禁止使用备案价、打折价等价格代替实际成交价。
4.禁止通过捏造或散布涨价信息的方式恶意炒作、哄抬房价。
（六）其他禁止内容
1.借党和国家重大活动名义进行营销宣传。
2.不得使用“国家级”“最佳”“顶级”“地王”“楼王”等绝对化用语。
3.不得包含风水、占卜等封建迷信内容。
4.不得对户籍、就业、升学等政策作出承诺（如“买房送户口”）。
5.广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。
6.虚假宣传“N+1”户型，对消费者的参观购买产生误导。
7.法律法规禁止的其他虚假宣传、违法促销等情形。
四、宣传材料合规要求
（一）广告内容必载事项
1.开发企业名称、预售/销售许可证号及中介服务机构名称（如有代理）。
2.涉及面积表述的，须明确标注“建筑面积”或“套内建筑面积”。
3.使用效果图或模型图的，应注明“效果图”或“模型示意”。
4.对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
5.涉及促销信息的，应当真实、清晰、准确、全面，符合《规范促销行为暂行规定》的要求。
（二）线上宣传平台管理
1.官网、微信公众号、短视频平台等发布的广告须经公司内部审核，确保符合相关规范要求。
2.及时清理或更正过期、失效的宣传内容。
五、风险防范与内部管理
（一）建立审核机制
1.宣传内容发布前须经法务、营销、设计等多部门联合审核，并留存完整审核记录。
2.定期组织员工（含销售人员）开展合规培训，明确宣传规范及违规责任。
（二）客户咨询规范
1.销售人员不得擅自作出超出宣传材料范围的承诺，须统一使用经审核的标准化销售话术。
2.针对学区、配套进度等敏感问题，应引导客户查阅公示文件或通过官方渠道咨询。
六、合规建议
（一）建立审核机制。宣传内容发布前须经法务、营销、设计等多部门联合审核，并留存完整审核记录。
（二）强化政策对接。密切关注教育、规划、住建及市场监管等部门发布的规划政策及最新合规要求，动态调整宣传策略。
（三）加强组织培训。定期组织员工（含销售人员）开展合规培训，明确宣传规范及违规责任。
（四）完善档案管理。规范存档政府审批文件、合作合同及宣传物料审核记录等关键资料，确保可追溯、可核查。